彩神x下载

干貨!擬IPO企業土地使用權獲取方式及募投項目各環節用地手續問題

發布日期:2020-08-05 瀏覽量:3307

講解到:

在IPO審核中,發審/上市委會對項目所在地的土地使用權問題重點關注,若項目土地使用權未取得或非法取得,企業將面臨土地以及土地上的建筑物被全部沒收的風險。
企業缺少了土地資源,項目建設也就無從談起,因此取得土地使用權對于項目建設尤為重要。

一、國有土地實用權抓取習慣及流量
(一)土地使用權獲取方式
土地使用權的一般獲取方式分為三種:出讓、劃撥、轉讓,具體的土地使用權出讓方式如下:

1.png

1、劃撥土地的特點
(1)以公益為目的
根據《城市房地產管理法》第23條明確規定只有下列建設用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權:1)國家機關用地和軍事用地;2)城市基礎設施用地和公益事業用地;3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;4)法律、行政法規規定的其他用地。
(2)行政行為
根據《城市房地產管理法》第22條規定,土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
(3)無償性
劃撥土地使用權直接由政府的批準行為產生,在交納征用補償安置費后即可取得土地使用權,不需要向國家交納出讓金和簽訂任何合同。只是需要進行登記以確定土地使用權的范圍并表明取得劃撥土地使用權。
(4)無期限性
《城市房地產管理法》第22條規定,依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制。(工業用地50年,住宅用地70年,商業用地40年)
2、劃撥土地進行轉讓、出租、抵押需要具備的條件
1)土地使用者為公司、企業、其他組織和個人。
2)領有土地使用權證,地上建筑物有合法產權證明。
3)經當地政府批準其出讓并補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。
3、劃撥土地轉讓案例分析:
案例:南紡股份
問詢:補充披露房產劃撥地轉出讓地手續和相關權屬證書的最新辦理進展,如涉及土地出讓金補繳,補充披露相關程序履行情況及需補繳土地出讓金金額,并進一步說明上述費用對本次交易作價的影響
回復:秦淮風光下屬房產中,有6套成套住宅所在的土地使用權類型為“劃拔”,具體情況如下:


(二)不同方式下取得土地使用權流程圖
一般情況下,企業項目取得土地使用權證的流程分為四個環節,具體為單位向主管部門提出用地申請,主管部門提出用地預審報告,簽訂土地使用合同,獲得土地使用權證,具體流程如下:

5.jpg


在用地預審報告方面,取得北京市政府用地預審意見所需的主要材料如下:
(1)建設項目辦理申請表;
(2)《建設項目法定代表人授權委托書》;
(3)中華人民共和國居民身份證;
(4)關于建設項目規劃選址及用地預審的申請公函,其主要內容包括規劃選址的基本要求、項目性質、建設內容、建設規模、選址意向等基本情況;包括建設項目用地預審的申請;包括多規合一協同平臺開展項目前期研究的相關情況及取得多規合一研究意見的文件名稱和文號等。
土地獲取方式不同,簽訂合同的方式也就不同,國有土地使用權獲取分為出讓、劃撥、轉讓三種方式,其中出讓為最常見的模式,其由招拍掛及協議出讓四種方式構成。
1、土地出讓方式及流程
土地出讓方式涉及四種,分別為土地招標、拍賣、掛牌、協議出讓,具體內容如下:

6.jpg

(1)土地招標
定義:招標出讓國有土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告,邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標,根據投標結果確定土地使用者的行為。
土地主管部門根據情況編制招標文件—投標者登記—繳納保證金—提交相關材料—投標人編制投標書—評委會賽選、評審—開標—確定中標人—發放中標通知書—簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
(2)土地拍賣
定義:拍賣出讓國有土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據出價結果確定土地使用者的行為。
流程:編制拍賣文件—競買人提出競買申請—繳納保證金—提交證明材料—審查—競買人得到競買標志牌—舉行拍賣會—成交簽訂《拍賣成交書》—簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
(3)土地掛牌
定義:掛牌出讓國有土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格,根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
流程:編制掛牌文件—提出竟買申請—交納保證金—提交證明材料—提交競買申請書—符合條件競買人報價—確定競得人—掛牌人發出《掛牌成交確認書》—簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
(4)協議出讓(土地出讓的特殊方式)
定義:指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
流程:提出出讓申請—進行出讓受理—協議出讓的初審—協議出讓的批轉—協議出讓公示。
關于土地交易的各種公開信息可到當地土地資源交易系統查詢,以杭州市為例,如下:

7.png

 

8.png

2、劃撥土地使用權的辦理流程
向市國土局辦事窗口提交申請及有關文件材料—政府部門受理和審查—地價評估—繳納劃撥土地使用權各項規費——五日內,土地利用處完成國有土地劃撥手續的辦理—憑《出讓和劃撥用地手續辦理通知單》和繳費憑證向窗口領取《國有土地劃撥決定書》—辦理土地登記手續,領取土地證書。
3、土地轉讓流程
交易雙方提出轉讓申請—經辦審查—現場勘查核實—地價評估—填寫轉讓審批表—上級審查批準—交納有關稅費—土地使用權變更登記。
關于取得土地使用權證書的時間彈性較大,一般情況下為完成招拍掛后的近一個月左右的時間,大部分地區公司獲得土地使用權證時間為1~2個月左右,具體時間需結合當地部門的審批情況。

二、IPO募投建設項目國土有關程序的要求
2010年下半年的保代培訓記錄傳出了證監會新的窗口指導意見:
募投資金用于非房地產項目的,所涉及的土地使用權應該已經落實:以出讓方式取得的,應簽訂合同、足額繳納出讓金、并辦理登記手續;以購買方式取得的,應簽訂合同并辦理登記手續;租賃取得的,應簽訂合同并辦理必要的登記手續;作價入股方式取得的,應辦理了必要的登記手續。
發行人及中介機構對募投項目土地問題均會采取較為謹慎的態度,對于募投項目建設用地一般采取相對保守的處理方式,即在申報前簽署土地出讓合同、繳納土地出讓金、取得土地使用權證。因此,取得土地使用權證已經作為目前IPO申報中的慣例。
(一)企業IPO上市流程各環節土地手續辦理要求
結合近期上市及過會公司土地手續辦理案例,取得用地預審意見及投資協議是企業上市過程取得用地程度的最低層次要求,并貫穿于整個公司上市流程中(需結合企業實際情況)。具體的企業在上市流程中拿地環節手續辦理程度概況如下:

9.png

(二)相關案例及建議參考
結合近一年上市及待上會企業案例分析,特殊情況下申報階段土地進度以取得《項目投資協議》居多,但也可以結合項目實際需求取得《項目評審意見書》及《用地進展函》。
1、未取得土地使用權證—申報階段

10.jpg

2、未取得土地使用權證—意見反饋階段
在證監會出具反饋意見階段,募投項目土地進展多數公司表現為取得《用地預審意見》、《項目投資協議》、《土地使用權出讓合同》、正在走土地審批程序。

11.jpg


3、未取得土地使用權證—上會階段
在企業上會階段,大多數企業土地進度已進行到最后階段,但也存在簽訂《投資合作協議》及通過用地預審意見的情況,具體如下:

12.png

根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關規定,獲得建設項目用地預審意見僅為發行人申請建設項目募投用地的第一步法律程序。
建設項目用地預審指的國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段,依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。(主要審查事項:建設項目選址是否符合土地利用總體規劃,是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規規定的條件;建設項目用地規模是否符合有關建設用地指標的規定;建設項目占用耕地的,補充耕地初步方案是否可行;征地補償費用和礦山項目土地復墾資金的擬安排情況)
雖然由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查,提出建設項目用地預審意見后,還需要進行招拍掛、簽署土地出讓合同、繳納土地出讓金、辦理建設用地使用權登記等其他法律程序。但作為獲取建設用地使用權的必要程序,若發行人在申報材料時,因為時間、資金等原因未取得土地使用權證而僅取得建設項目用地預審意見的,證監會在受理材料時也會持開放的態度。
綜上,就IPO上市公司取得土地使用權證能夠進行到何種程度均有案例,但個別個案不建議作為公司效仿對象。根據案例反饋的數據,在申報階段公司,可以取得《項目投資協議》、《用地預審意見》。在意見反饋階段,公司可以簽訂《土地出讓合同》,走審批程序。在上會階段,至少要簽訂《土地出讓合同》并支付全部價款,雖然也有企業僅取得《投資合作協議》或者通過用地預審的狀況存在,但是此作為小概率事件,可參考的意義作用不是很大。
出于謹慎的態度,建議IPO上市企業申報前盡可能的準備好募投用地,最遲于上會前將募投用地徹底準備到位,以免影響上市進程。
取得土地使用權對于項目建設尤為重要,擬IPO企業應當給予足夠重視!

北京公司:海淀區北四環中路229號海泰大廈1118、1120、1127、1129室

市場調研:010-82885719   投資咨詢:010-82885739    IPO咨詢:010-82885781

上海公司:浦東新區商城路800號斯米克大廈6層/黃浦區河南南路33號新上海城市廣場1809室

市場調研:021-61397134    投資咨詢:021-64023562    IPO咨詢:021-60190978

廣州公司:天河區珠江新城華夏路30號富力盈通大廈41層    電話:020-84593416  13527831869

深圳公司:福田區金田路3038號現代國際大廈1棟11層1101B    電話:18148563314

其余地域:河北天津山東江蘇重慶浙江陜西湖北

北京彩神x下载有限公司 版權所有   國統涉外證字第1690號

Copyright @ 2008-2021 bestmensexercises.com All Rights Reserved

了解更多資訊請關注微信